貸家 建 付 地 計算
貸家建付地の相続税評価額の計算方法と貸家建付地による相続税対策 - 遺産相続ガイド
貸家建付地の相続税評価パーフェクトガイド【基本編&応用編】
貸家建付地の評価額の計算例 それでは、土地を自用地として評価する場合と貸家建付地として評価する場合でどれだけ評価額が違うのか、比較してみましょう。以下のケースで実際に計算してみます。 土地の評価額 4, 500万円 借地権割合 60% 借家権割合 30% 賃貸割合 100%(空室なし) [貸家建付地の場合の評価額] 4, 500万円-(4, 500万円×60%×30%×100%)=3, 690万円 土地を貸家建付地として評価した場合、自用地よりも相続税評価額が810万円も低くなることがわかります。 賃貸割合が50%(半分が空室)の場合の評価額も計算してみましょう。 4, 500万円-(4, 500万円×60%×30%×50%)=4, 095万円 同じ貸家建付地でも、空室がゼロの場合と空室が半分の場合で、評価額に405万円の差が生じることがわかりました。満 室状態を維持することが、いかに重要であるか がわかります。 3. 貸家建付地を検討する際の注意点 ここまでで、土地にアパートやマンションなどの貸家を建てることで相続税が安くなる仕組みをご理解いただけたことと思います。 しかし、ただ「土地に何かしら建物を建てて、第三者に貸せばいい」という単純なことではありません。貸家建付地として評価されるためには、おさえておくべきポイントがあります。より確実に、効果的に節税できる方法を考えて計画する必要があります。ここでは貸家建付地を検討する際の注意点を見ていきましょう。 3-1. 貸し駐車場は貸家建付地とはみなされない 貸家建付地における「貸家」の定義は、アパートやマンション、テナントビルなど、第三者に賃貸するための建物を総称したものであるとお伝えしました。それでは、コインパーキングや月極駐車場などの貸し駐車場はどうでしょうか。 貸し駐車場は、駐車するための土地を第三者に貸しているわけではなく、自動車を保管することを目的としています。したがって、所有地に立派な立体駐車場を建てて第三者に貸したとしても「貸家」には分類されず、貸家建付地としては評価されません。 ただし、アパートやマンションが建っている土地の隣地を入居者専用の駐車場として使用する場合には貸家と一体で使用されるとみなされ、駐車場用地も貸家建付地として評価されます。 3-2. 使用貸借にともなう貸家建付地の考え方 親の所有する土地や建物を子が使用したり、親の所有地に子が家を建てて住んだりというのは、よくあるケースです。一般的な「賃貸借」に対し、このように 動産や不動産を無償で貸し借りすることを「 使用貸借 」といいます。 「使用貸借」により子が親の所有する貸家に住んでいる場合、その土地は あくまでも親の自用地とみなされるため、貸家建付地として評価することはできません。 また子から親へ賃料を支払っていたとしても、その金額によっては貸家建付地として評価されない場合があります。 「使用貸借」について、民法では以下のように規定しています。 <民法第595条第1項> 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。 つまり、通常の必要費を負担しているだけでは賃貸借として認められないのです。 「通常の必要費」とは一般的に固定資産税や維持管理費を指すため、 貸家建付地として評価されるためには、借りている側が最低でも固定資産税と維持管理費を上回る賃料を支払う必要がある ということです。 これは、企業において社長個人の土地を会社が無償で借り、社屋や倉庫などの建築に使用する場合も同様です。使用貸借の場合、その土地はあくまでも社長個人の自用地として評価されます。 3-3.
土地活用を考えている方へ 「何から始めると良いかわからない…」そんな方は まずはチャットでご相談を 複数の活用プランを比較することで、より収益性の高い活用をできる可能性が高まります 土地を活用するときに、アパートやマンションを建ててから賃貸する方法があります。このようなアパートやマンションのように 賃貸用の建物が建っている土地を貸家建付地と言います。 貸家建付地のように第三者が使用する建物が建っている土地は、評価額が下がり相続時の税額が抑えられます。 この記事では、貸家建付地と相続税の関係について解説しています。また、評価の条件や評価額の出し方を解説しているので、相続税対策の参考にしてみてください。 監修者:梅澤 康二 (うめざわ こうじ) 東京大学卒業後、法律事務所に入所。2014年8月からプラム綜合法律事務所を設立。労務、一般民事、債務整理や相続問題など様々な法律相談に対応している。 最適な土地活用のプランって?